目前，停車場方面存在的法律問題主要有：

爭議極大的，當(dāng)屬住宅小區(qū)地下停車場的產(chǎn)權(quán)問題。在理論和實(shí)踐當(dāng)中有以下幾種代表觀點(diǎn)：

1、配套論，即住宅小區(qū)地下停車場內(nèi)的停車位數(shù)，是經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)同意的，是小區(qū)業(yè)主的配套專用停車場，應(yīng)歸全體業(yè)主所有。但這一觀點(diǎn)漏洞不少，一是“配套設(shè)施”不等于“業(yè)主共有”，兩者不能混為一談。在沒有明確的法律法規(guī)作為支撐的情況下，業(yè)主們僅憑“配套”一說即獲得如此巨大的利益，侵害了發(fā)展商的利益，有違公平原則。二是在部分產(chǎn)權(quán)已分散，即相當(dāng)一部分的停車位已由發(fā)展商出售，房產(chǎn)部門也據(jù)此發(fā)出了產(chǎn)權(quán)證明的情況下，會引發(fā)大量行政訴訟。已取得停車位產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和其他業(yè)主間也將滋生矛盾，而這是難以解決的。

2、人防工程論，即住宅小區(qū)地下停車場大多數(shù)是利用人防工程改造而來，而人防工程屬全體業(yè)主共有，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。這一觀點(diǎn)的漏洞更為明顯。從有關(guān)法律來看，應(yīng)將人防工程理解為投資者即發(fā)展商所有，由發(fā)展商經(jīng)營管理，收益歸其所有，但在特殊時期（如戰(zhàn)爭或緊急狀態(tài)時期），依照法律的規(guī)定，是可以臨時征用于特定用途的。這一點(diǎn)《防空法》也有明確規(guī)定，其第5條“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。因此，不能因?yàn)槠涫褂眯再|(zhì)的改變而改變產(chǎn)權(quán)的歸屬。何況，大多數(shù)發(fā)展商所投資建設(shè)的停車場面積，超過了法規(guī)規(guī)定的人防工程面積，那么，多出來的那一部分又如何區(qū)分，產(chǎn)權(quán)又該歸誰呢？

3、成本論或分?jǐn)傉摚吹叵峦＼噲龅耐恋厥褂脵?quán)出讓金已由全體業(yè)主承擔(dān)，其建筑成本也已依附在地上的房屋中，作為房價的一部分一起出售給業(yè)主。這一論點(diǎn)從法理上是說得過去的，但由于我國對房價的構(gòu)成并沒有明確的法律規(guī)定，所以其極大問題就在于根本無法區(qū)分土地使用權(quán)出讓金或建筑成本是否分?jǐn)偂Ｒ虼耍@一論點(diǎn)可操作性較差。

4、產(chǎn)權(quán)論，即以產(chǎn)權(quán)證上列明的產(chǎn)權(quán)人為準(zhǔn)。但這一觀點(diǎn)在實(shí)踐中也受到很大的挑戰(zhàn)，事實(shí)上，由于歷史原因，絕大多數(shù)的地下停車場是沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的。何況，不能排除有人采取類似福州市海景花園業(yè)委會對房管部門提起行政訴訟的形式，間接地對產(chǎn)權(quán)論發(fā)起挑戰(zhàn)。

在實(shí)踐中，有的地方采用了以約定的形式予以明確。如深圳的發(fā)展商在和購房者簽訂的購房合同中，以附件的形式明確約定：雙方同意包括地下停車場在內(nèi)的部分配套設(shè)施歸發(fā)展商所有。這一形式受到了許多人的質(zhì)疑，甚至有人以霸王條款、格式合同不公平為由將發(fā)展商告上法庭，但法院終仍判定這一條款合法有效。

產(chǎn)權(quán)問題的癥結(jié)，就在于我國土地制度的特殊性和物權(quán)立法方面的滯后。針對住宅小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施這一部分，《物權(quán)法（草案）》中表述為，“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有”。但是，如何約定才算合法有效？如何證明？在此之前的眾多糾紛如何解決？這些問題似乎都沒有得到解決。同時，也應(yīng)在國家層面上考慮盡快立法，明確實(shí)施車位產(chǎn)權(quán)證制度。

一、產(chǎn)權(quán)問題，尤其是住宅小區(qū)地下停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。

談及這一問題，需先對停車場進(jìn)行分類。在這里，筆者將停車場分為：

1、公共利益類：如政府機(jī)關(guān)、公園、公立醫(yī)院所在地的停車場。大家熟悉的路邊咪表停車場雖帶有商業(yè)目的，但也應(yīng)歸入此類為宜。　

2、非公共利益類：是指由私人、企業(yè)投資，以商業(yè)利益或盈利為目的的停車場，又可以分為商業(yè)配套、住宅配套（含地下、露天、架空層）、專用和臨時停車場等。

商業(yè)配套以及專用和臨時停車場的產(chǎn)權(quán)問題較為明確，即按“誰投資，誰受益”的原則，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸發(fā)展商或產(chǎn)權(quán)人所有。住宅露天停車場的產(chǎn)權(quán)問題也較為容易解決。根據(jù)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)的道路屬規(guī)劃配套用路，歸區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同享有，而小區(qū)內(nèi)的露天停車場實(shí)際上是以占用區(qū)內(nèi)的道路或其他配套設(shè)施作為代價的，因此露天停車場的產(chǎn)權(quán)及收入應(yīng)歸區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所有。架空層停車場產(chǎn)權(quán)也曾引起糾紛，福州市曾發(fā)生海景花園業(yè)委會起訴房管部門的典型案例。業(yè)委會認(rèn)為，架空層所依附的建筑物和土地使用權(quán)已被全體業(yè)主買走，該架空層停車位理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。應(yīng)該說，業(yè)委會的理由不很充分。在有明確證據(jù)證明架空層面積未被分?jǐn)偨o各業(yè)主時，應(yīng)認(rèn)定為歸發(fā)展商所有。

二、車輛停放合同成立時的法律關(guān)系。

車輛停放在停車場時車主和停車場經(jīng)營者雙方形成的法律關(guān)系，也是一個爭論較大的問題。目前主要還是保管論和租賃論兩種觀點(diǎn)，其中以保管論稍占上風(fēng)。

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